一线城市规范住房租赁市场 广州严堵 “明租实售”漏洞

7月1日，广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求住房租赁合同期限不得超过二十年，有效打击“明租实售”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“此次广州的租赁新政从很大程度上体现了租赁市场改革将继续，同时对于一些细节性问题会进行新的管控，这也有助于租赁市场的全面健康发展。”

　　随着“租售并举”时代的到来，一线城市在今年继续完善租赁住房市场的相关政策，在加大租赁住房供应的同时，促进租赁住房市场健康发展。

　　广州提出自持租赁住房“不动产登记”

　　关于租赁住房供应多元化方面，广州再次明确要加大增量的途径，进一步增加租赁住房供应。按照《通知》，所谓“新增租赁住房”，包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房。

　　同时，《通知》强调，用于建设自持租赁住房的土地出让时，不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”，载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后自持租赁住房性质不变。”

　　同样，利用集体建设用地建设的租赁住房，集体建设用地使用权人应整体申请不动产登记。不动产登记部门应在不动产权证和登记簿上注记“不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押”。

　　对此，严跃进表示，“广州提到了‘不动产登记’等概念，这是目前出台租赁住房政策的城市中所不涉及的。类似概念，也启发全国其他城市，后续在租赁住房供给的同时，应该把不动产登记、租赁房源录入、租赁合同备案等工作有效结合起来。”

　　广州明确租赁年限上限为20年，鼓励“短付”

　　为了有效打击“明租实售”，广州明确，“住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍”。

　　同时,在宣传推广及运营租赁住房项目时，广州规定，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

　　严跃进认为，从具体微观层面看，广州此次对一些具体的违规租赁营销行为明确进行了规范，此前市场层出不穷的“投资”“升值”“首付”“不限购”等用词上的宣传，这其实就是所谓的明租实售的概念，确实需要管控。

　　北上广深加强住房租赁市场管理

　　随着“租售并举”时代的到来，一线城市率先出台规范租赁住房市场的相关政策。在此次政策出台之前，广州就已经出台了包括《广州市房屋租赁管理规定》、《广州市房屋租赁合同网上备案规则》，从发展方向到细节管理予以规范。

　　不仅仅是广州，北京也于2017年先后出台了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，从企业自持商品房出租、增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范，加强市场主体监管等多个方面进行政策管理。

　　同时，上海和深圳也于2017年年底出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，包括充分保障租赁当事人合法权益、加快建立住房租赁平台、加大租赁住房供应大力培育租赁市场供应主体、加强住房租赁监管等多个方面。

　　今年以来，一线城市加码了租赁住房市场的管理。今年5月，深圳针对产业用房“二房东”虚报面积、垄断房源的收费乱象，从增加有效供给、规范租赁行为、强化产业监管、编制租金指导价格、建立信息平台、加强市场整顿、健全保障机制等七个方面出台了23条措施，稳定产业用房租赁市场，尤其是编制了产业用房租金指导价，高出15%将被约谈。

　　北京也在6月份进一步规范了互联网信息发布，要求互联网交易平台要切实履行平台信息审核和管理责任：房屋照片与实际相符；租金、佣金等明码标价；同一房源不得由同一家机构(含分支)重复发布；同一房源由多家不同机构发布的应当合并展示；下架发布超过30日的房源信息；不得发布法律、法规禁止出租的房源信息等。

　　严跃进表示：“北京、广州等一线城市的租赁住房政策本质上都是围绕‘多主体供给、多渠道保障’而展开的，即针对住房供给采取了一系列政策规范。同时，今年以来，一线城市的政策从微观层面出发，查漏补缺，充分保障租赁当事人合法权益，这对于全国其他城市也有启发和示范的意义。”